第二批公募REITs竞争热度前所未有。

　　11月23日，华夏越秀高速REIT和建信中关村REIT相继发布发售通告。通告显示，两只公募REITs产品网下认购倍数分别为44倍和56倍。相比首批产品平均8倍、最高15.31倍的认购倍数来说，第二批公募REITs竞争热度前所未有。

　　目前距第一批公募REITs上市已经超过5个月。这期间，首批产品涨势也带动了第二批产品的抢购热潮。截至11月24日收盘，除平安广州广河REIT外，其余8只公募REITs涨幅均超过10%，其中富国首创水务REIT和中航首钢绿能REIT涨幅均超过27%。

　　市场分析人士认为，投资者对公募REITs表现出比较大兴趣，主要是因为公募REITs长期投资回报好，具有稳定分红机制，流动性好，能够帮助投资者低门槛涉足基础设施领域，并助力投资者的资产多元配置。其次，基础资产聚集优质企业、现金流稳定。

　　机构参与公募REITs热情高涨

　　历时一个月，第二批公募REITs从申报走到了发售阶段。华夏越秀高速REIT和建信中关村REIT发布的通告显示，公众投资者可在2021年11月29日至11月30日通过场外认购和场内认购两种方式认购本基金。

　　不过，留给公众投资者的机会也不多了。发售通告显示，建信中关村REIT基金总份额为9亿份，公众初始发售份额为8075.70万份；华夏越秀高速REIT基金总份额3亿份，公众初始发售份额为0.27亿份，占比均不足10%。

　　竞争的激烈也在机构报价上体现出来。 通告显示，华夏越秀高速REIT报价区间为6.512元/份―7.499元/份，最终剔除无效报价后，网下投资者报价中位数为7.499元/份，加权平均数为7.301元/份，最后确定发售价格为7.100元/份。建信中关村REIT报价区间为2.851元/份-3.350元/份，最终剔除无效报价后，网下投资者报价中位数为3.350元/份，加权平均数为3.335元/份，最后确定发售价格为3.200元/份，机构报价基本贴近询价通告的上限。

　　从参与报价的机构和配售对象类别来看，券商资管、私募基金、信托、险资均有出现。值得一提的是，11月17日，银保监会下发了《关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》，险资参与热情高涨。其中，建信中关村REIT的战略配售投资者有国寿投资、太平人寿保险、中信保诚人寿保险、太平财产保险、中信证券、新华人寿保险等。华夏越秀高速REIT的战略配售投资者有中国保险投资基金等。

　　“基础设施REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，能较好满足保险资金、养老金、社保基金、银行理财等机构投资者的投资需求。” 分析人士表示，公募REITs产品发行认购门槛低，由专业机构管理，也为投资者配置优质的不动产资产提供了投资路径。

　　首批产品涨势具有示范效应

　　除了险资的加入，第一批公募REITs收益表现出色，也带动了更多投资者关注公募REITs的投资价值。此外，业内人士普遍表示，第二批公募REITs的资产质量也非常不错，与首批REITs相比不相上下。

　　今年6月，首批公募REITs上市交易。5个月以来，9只产品收益情况良好，但收益率分化有所扩大。截止11月24日，涨幅最高的富国首创水务REIT和中航首钢绿能REIT较发行价上涨超过27%，仅平安广州广河REIT则较发行价下跌。

　　从走势来看，今年9月中旬至10月，首批基础设施公募REITs波动较大，不少基金出现单日5%以上的涨幅，其中，中航首钢绿能REIT、富国首创水务REIT、浙商沪杭甬REIT曾连续8个交易日收涨。9月27日、9月28日，中航首钢绿能REIT又连续下跌4.89%和5.40%。

　　除了交易价差之外，高比例分红也是公募REITs的投资收益主要来源。中金普洛斯REIT和中航首钢绿能REIT分别发布通告，将以9月30日为收益分配基准日，进行2021年度第一次分红。以中金普洛斯REIT为例，其于11月12日发布通告称，截至9月30日，中金普洛斯REIT累计可供分配金额为8241.4万元，将以11月16日为权益登记日进行分红，本次分红金额为7830万元，分配比例高达95%。

　　投资者应注意多方风险

　　从目前上市和申报的公募REITs项目来看，其底层资产标的行业分布广泛，包括产业园区、仓储物流、收费公路、环保水务等等。那么，这么多行业类型的公募REITs，投资者应该如何选择？

　　国金证券分析师田露露表示，公募REITs分析框架核心聚焦于底层标的质量及运营管理能力，不同行业中影响现金流的因素各不相同，因此分析指标也有所差异。其中，产业园区类/仓储物流类的REITs关注地段、租金、出租率/空置率、租户结构、租约期限分布等指标；收费公路类REITs关注地段、车道数、收费里程、车流量、特许经营权期限等指标；环保水务类REITs关注污水/垃圾处理价、处理量、处理成本、政策补贴、特许经营权期限等指标。

　　有市场人士认为，从整体来看，在目前的宏观环境下，公募REITs底层资产类别的成长性、现金流稳定性的优势凸显。其中，特许经营权类项目因更高的分派率受到关注，例如，中航首钢绿能、富国首创水务因行业供给端受到调控而在资产端形成刚性需求。在政府定价背景下，这类REITs现金流稳定性更高，从而受到主力资金青睐。

　　此外，公募REITs价格波动还受到宏观环境的影响。据田露露分析，在7月中旬央行全面降准、8月下旬以来创业板大幅调整下跌时，REITs交投有所回暖，可见在流动性充裕或高风险资产下跌有避险需求时，资金对REITs的关注度大幅提升，从而推升二级市场价格上涨。

　　不过，仍然需要提醒的是，公募REITs并非稳赚不赔，投资者需要注意多方风险。 除了价格下跌带来的亏损外，其底层资产收益也将影响分红。10月底，首批公募REITs披露了三季报。其中，华安张江光大REIT的项目三季度亏损570.8万元，可供分配金额也仅为2218万元。业内人士建议，对于市场价格波动相对低的基础设施类项目而言，配置属性强于交易属性，投资者应采取长期配置的方式分享基础设施项目发展红利。